זכויות קניין במקרקעין | זכות קניינית מול זכות חוזית

תשובה 1

התחרות על מגורי מיכל בבית של סבתה רחל – באופן עקרוני מדובר בבית פרטי שבבעלותה של רחל ומכוח זכות הבעלות הקניינית קמה לה הזכות (הלא מוחלטת) לשליטה וניהול בבית (פס"ד שלב נ' הררי מואב). זאת במיוחד, כאשר היא מציינת שהיא מעוניינת להתגורר בבית בעצמה (בשונה מהמקרה בעניין שלב שם ביהמ"ש העניק הגנה לזכות השליטה והניהול מכוח הקניין אף שהדרישה עשויה הייתה להיתפס כחסרת תו"ל. בנוסף, יש לבחון באיזו מסגרת התגוררה מיכל בביתה של רחל (האם מדובר בשכירות) ומה משך הזמן שהיא התגוררה שם, מכיוון שאם מדובר בשכירות שנמשכה מעל 5 שנים מדובר בחכירה ואם מעל 25 שנים מדובר בחכירה לדורות ואז קמות למיכל זכויות ראויות להגנה.

בהמשך, רחל החליפה את המנעול כך שמיכל לא יכולה להיכנס לדירה – ס' 18(ב) לחוק קובע כי מחזיק במקרקעין רשאי להפעיל כוח סביר ע"מ להוציא את הפולש מהנכס בתוך 30 ימים. אולם, יש להניח שמיכל שהתה בבית מעל ל-30 ימים ולכן היא יכולה לתבוע את רחל בנזקיה או לתבוע מכוח ס' 19 לחמ"ש בבקשה לחזור לנכס, זאת במיוחד, נוכח העובדה שאין לה מקום מגורים חלופי.

רחל ומיכל יחדיו זרקו את החפצים של דנית ע"מ לפנותה – יש לבחון את תנאי ס' 18(ב) להפעלת כוח זו:

1. מחזיק כדין – נראה שמתקיים מאחר שהן המחזיק העקיף (מיכל) והן הבעלים (רחל) הפעילו את הכוח. יצוין כי קיימת מחלוקת בפסיקה לגבי זכותו של מחזיק עקיף להפעיל את ס' 18 (גישתו של וייסמן מול גישת דויטש). 2. 30 יום – נראה שמתקיים. 3. כוח סביר – מחד ניתן לטעון כי השלכת החפצים מהווה כוח סביר מבחינה זו שאין כל פגיעה פיזית, ומאידך, מדובר בחפצים אישיים והשלכתם לרחוב בהחלט עשויה להיתפס כהפעלת כוח לא הוגן וסביר. זאת במיוחד, נוכח העובדה שמיכל היא זו שהזמינה את דנית להתגורר איתה. 4. דין עצמי – בענין זה קיימת מחלוקת האם רק המחזיק כדין רשאי לפעול (גישת וייסמן שגורסת כי אסור להפעיל גורם חיצנוי אל מול פסיקה לא בהירה, פס"ד נחום). אך בענייננו הן פעלו בעצמן ולכן ברור שהתנאי מתקיים, כך שבמידה ויוכרע שהשלכת החפצים מהווה כוח סביר נראה כי עומד למיכל ורחל ס' 18(ב).

התחרות בין מיכל שקיבלה את הדירה במתנה לבין הבנק המבקש לעקל את הדירה של ענת – מאחר שמדובר על עיקול שהגיעה לאחר עסקת המתנה לא מדובר בתחרות זכויות של עסקאות נוגדות אלא בחינה לפי תקנת השוק במקרקעין בהתאם לס' 10 לחמ"ק (בהנחה שהמקרקעין מוסדרים) – התנאים: תמורה, תו"ל והסתמכות על הרישום נראה כי מתקיימים (תחת ההנחה שהמקרקעין מוסדרים) וזאת בשים לב לכך שענת אמנם כינתה את העסקה "מתנה" אך בפועל היא הותנתה בויתור של מיכל על הירושה וזה מהווה תמורה לטעמי. נשאלת השאלה האם מיכל ביצעה רישום של ה"א. מאידך, ממילא לאחר הלכת אהרונוב נקבע כי רוכש גובר על מעקל גם ללא ה"א לאור זכותו המעין קניינית, כך שלדעתי זכותה של מיכל גוברת על זכות הבנק לעקל.

העגילים שמצא יונתן בבית המלון – ראשית, על יונתן היה להשיב את העגילים לבעליהם או למסור אותם למשטרה בהתאם לס' 2(א) לחוק השבת אבידה. אם היה עושה כך, הוא היה יכול לבקש את העגילים לחזקתו אם המשטרה לא הייתה מאתרת את הבעלים (ס' 4 לחוק). בהמשך לכך, המלון יטען כי הוא זכאי לעגילים במידה ובעליהם לא נמצאו בהתאם לס' 3 לחוק מאחר שמדובר באבידה שנמצאה ברשות הזולת (ברשות בית המלון, בשטחו) ואז רואים במלון בתור המוצא (פס"ד הנדלס נ' קופת העם, פס"ד שטיין). יצוין כי הש' אלון בדעת מיעוט חלק עךל הש' ברק (בדעת הרוב) וגרס כי יש להפעיל במקרים כאלו את "מבחן מקום פתוח לציבור".

תשובה 2

א. הסוגיה המרכזית היא שאלת תחרות הזכויות בין חגי לבין יסמין לאור העסקאות הנוגדות שביצעה יעל, אשר תיבחן בהתאם לס' 9 לחמ"ק. הכלל אומר כי זכותה של יסמין גוברת, אלא אם חגי יעמוד בתנאים כלהלן: 1. ניתנה תמורה – נתון שחגי שילם את מלוא שווי השוק של הבית ולכן התנאי בהחלט מתקיים. בתו"ל – ניתן לעטו כי חגי, המתגורר בסמוך לנכס ומיודד עם יעל, חסר תו"ל משום שיש להניח שהוא ידע שיסמין נכנסה לנכס ואולי יודע שאף רכשה אותו. אם כך, זכותה של יסמין גוברת. בהנחה שיקבע שחגי פעל בתו"ל, נראה שמתקיים התנאי השלישי כאשר חגי השלים את הקניין ברישום בטאבו לפני שיסמין עשתה זאת. על כן, חגי יטען כי יש לראות באי רישום ה"א ע"י יסמין מדום חוסר תו"ל מצידה שמוביל לכך שזכותו גוברת (פס"ד בריטיש). אולם, נקבע כי אי-רישום ה"א לא יסווג כחוסר תו"ל של הראשון בזמן (יסמין) כאשר האדם יושב במקרקעין ובענייננו יסמין כבר יושבת במקרקעין. יתרה מכך, מאחר שיסמים נכנסה כשוכרת לנכס בטרם בוצעה העסקה השנייה של חגי – לא חל ס' 9 אלא ס' 21 לחוק השכירות וזכותה של יסמין תקבל את העדיפות. לאור כל אלו, לדעתי זכותה של יסמין גוברת על זכותו של חגי. עם זאת, טענה נוספת שחגי עשוי לטעון היא כי רכישת הנכס ע"י יסמין בסכום כל כך נמוך משווי השוק מעיד על חוסר תו"ל של סימה, ואז חגי ויעל עשויים לטעון כי סימה כמיופת כוח פעלה בחוסר תו"ל ובחוסר נאמנות כך שהתאם לחוק השליחות אין להעניק תוקף לפעולות שביצעה סימה בתור שלוח של יעל. במקרה כזה, העסקת רכש של חגי תקבל תוקף וזכותו תגבר.

ב. ראשית יצוין כי בהתאם לס' 11 לחמ"ק הבעלות במקרקעין כוללת את כל העומק וחלל הרום בכפוף לדינים אחרים הנוגעים למשאבים טבעיים, כך שדרישתה של יסמין לפינוי המקרקעין שרכשה ביושר היא כדין. עם זאת, אורי יטען כי הוא רכש את הבעלות במערה, אך לא ברור כיצד ניתן למכור רק את המערה מתוך נכס המקרקעין (הרי אי אפשר חמכור חדר בבית או רק את גינת הבית) ויש להניח שלכן העסקה הזו לא נרשמה בטאבו. בהנחה שעסקת מכירת המערה נעשתה כדין (והמערה לא הוחרגה מההנכס בעסקת הרכש של יסמין) אז מתקיים סוג מסוים של עסקאות נוגדות ואז לגבי המערה יסמין תיחשב שנייה בזמן, אך נראה שהיא עומדת בתנאי ס' 9 לחמ"ק, כאשר נראה שהיא רכשה בתמורה (2 מיליון), תו"ל (כלל לא הייתה מודעת למערה) והיא השלימה את הרישום כדין. יתכן שאורי יוכל לטעון כי דרישת התמורה לא מתקיימת לאור הנתון ששווי הבית הוא 3.5 מיליון ש"ח אך נראה שתמורה בסך 2 מיליון תקיים את דרישת הסעיף. דהיינו אורי יטען כי דרישת התמורה היא חלק ממאזן המצוקה ומאחר שיסמין לא שילמה את מלוא שווי הנכס (3.5 מיליון) אין לראות בה כמי שסבלה בכיס ומאזן המצוקה מוביל לזכותו במערה. מאידך, יסמין תטען כי לפי דעת הש' ברק בהלכת אהרונוב שאין מינימום סכום שנדרש שישולם. זאת, מול דעת הש' דורנר וכהן שגרסו שנדרשת תמורה מלאה כאשר בהתאם למאזן המצוקה אם הקונה שילם רק סכום קטן (או בענייננו סך של כמחצית משווי הנכס) אז כנראה שאינו במצוקה. דהיינו, לאור הצרכים הרפואיים של ביתו, אורי יטען כי יש לקחת בחשבון את מאזן המצוקה שהינו שיקול כללי בתחרות זכויות. במסגרת זו, בוחנים מי מהצדדים נפגע יותר עכשיו, כאשר לאור הצורך הרפואי האקוטי וכן הזמניות של הפגיעה ביסמין (חצי שנה בלבד) אורי יטען כי להעניק עדיפות לזכותו. מאידך, יסמין תטען כיי אם כל הכבוד לשיקול של מאזן המצוקה השיקול שלוודאות הוא לא פחות חשוב ולא יעלה על הדעת שאדם ירכוש נכס ויגלה לאחר מכן שחלק מהנכס לא עומד לרשותו רק לאור שיוקלים של מצוקת צד ג' (מבחינתו). על כן, יסמין תטען בהתאם לדעת מאוטנר יש לראות במאזן המצוקה ככפוף למאזן הרשלנות ולראות באורי כרשלן לאור חוסר הרישום של העסקה שלו.