תשתית ראיות והסדר מקרקעין
המקרקעין שנבדקו במסגרת עבודה זו הינם מקרקעין מוסדרים, בהתאם לרישום דירות בחלקה והימצאות מסמכי דירה שהופקו על ידי אתר משרד המשפטים. קרקע מוסדרת חשובה במספר רמות: תוקף רישום מוכיח, התיישנות וטעות ברישום. סעיף 125(א) לחוק המקרקעין קובע כי הרישום מהווה ראיה חותכת לתוכנו, וסעיף 125(ב) קובע כי הרישום בפנקס מהווה ראיה לכאורה לתוכנו. דיני ההתיישנות אינם חלים על מקרקעין מוסדרים, בעוד שעל מקרקעין בלתי מוסדרים חלה תקופת התיישנות של 15 שנים. טעות ברישום אינה משפיעה על זכויות מי שרכש אותן בתום לב בהסתמך על הרישום.
בעיות במקרקעין לא מוסדרים והרחבת דירה
במקרקעין לא מוסדרים עלולות לצוץ בעיות רבות כמו ריבוי בעלי זכויות, קשיים בעסקאות קרקע ומימון, והפחתת ערך הנכס. בעיון במסמכי הדירה הנוכחיים, אין שטח צמוד לחלקה מס' 3. להרחבת דירה יש לקבל את הסכמת כל בעלי הדירות בבניין, אך לשוכר דירה בקומה שלישית יש צורך בתנאי צבירה של 3/4 מהדירות ו-2/3 מהרכוש המשותף. בהתאם לתיקונים בחוק ההסדרים, ליישום תמ"א 38/1 נדרש רוב של 66% מבעלי הדירות. במקרים של התנגדות, המפקח על נכסים או בתי המשפט יכולים לחייב את המתנגדים להסכים או לאשר מישהו אחר לחתום בשמם.
אופציות לרישום מחסן בדירה
בהתאם לפסיקת בית המשפט העליון מס' 6421/21, קיימות מספר אפשרויות לרישום מחסן בדירה: כחלק מה"דירה" המאפשר זיקה תמידית לדירה, כדירה נפרדת המאפשרת סחירות וערך גבוה, או כרכוש משותף. כל אחת מהאפשרויות כוללת יתרונות וחסרונות: זיקה תמידית לדירה לעומת אפשרות לסחור במחסן בנפרד. ברכוש המשותף, המחסן הוא חלק בלתי נפרד משירותי הבניין, אך לא ניתן לסחור בו בנפרד. ניתוח המקרקעין והמסמכים מעלה את הצורך בהסדרת הרישום באופן מיטבי כדי להבטיח את הזכויות של כל בעלי הדירות בפרויקט.